למשכנתא לבנייה עצמית יש כללים משלה. אם אתם מתכננים לבנות את בית חלומותיכם או נכס להשקעה, המדריך הבא בדיוק בשבילכם.
כמעט כל משפחה ישראלית מחזיקה בחלום על בית פרטי עם גינה שבנוי ומעוצב בדיוק כמו שאתם רוצים. אמנם מעטים זוכים להגשים את החלום הזה אבל בכל הקשור למימון פרויקט של בנייה עצמית, הבנקים לא ממהרים לתת משכנתאות וגם אם כן, זה לא תמיד בתנאים ובמימון שאתם רוצים.
לצד עלויות המשכנתא וההחזרים החודשיים, עליכם לקחת בחשבון כי גם עבור נכס בשלב הבניה, תצטרכו לעשות ביטוח חיים כחלק מדרישות הבנק.
משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואת משכנתא הנלקחת מהבנק לצורך מימון בניית נכס. ההבדל העיקרי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה, הוא שבמשכנתא מהסוג הראשון, תקבלו את כספי ההלוואה בשלבים לאורך שלבי הבניה ועד סיומה ולא באופן חד פעמי, זאת על מנת להקטין את הסיכון של הבנק המלווה ולהבטיח שהכסף יושקע בבנייה כמתוכנן.
מועד שחרור הכספים תלוי בבנק המלווה, אבל בדרך כלל תקבלו את התשלום הראשון ברכישת הקרקע, ולאחר מכן במספר פעימות נוספות לפי התקדמות הבניה.
חשוב לדעת שבמקרים רבים שיעורי הריביות על משכנתאות לבנייה עצמית גבוהים יותר מאשר שיעורי הריביות על משכנתאות רגילות.
מה דרוש לצורך קבלת משכנתא לבניה עצמית?
יש צורך בניירת רבה כאשר פונים לבנק בבקשה לקבלת משכנתא לבנייה עצמית, מכיוון שתצטרכו לייצר תוכניות מפורטות עבור הנכס העתידי. המסמכים התומכים בבקשתכם עשויים לכלול את הדברים הבאים:
היתרי בניה, שרטוטי בנייה ומפרטים, אישור תקנות הבניה, תחזית של העלויות הכרוכות בבניה ועוד.
מהו גובה המשכנתא שניתן לקבל במקרה של בניה עצמית?
בבסיסם, תנאי המימון לנכס קיים ולצרכי בניית נכס דומים. כאשר מדובר בנכס יחיד, הבנק זכאי לתת משכנתא בגובה של עד 75% מימון, כאשר מדובר בנכס שני או יותר, המימון המקסימלי עומד על 50%.
עם זאת, מכיוון שבנייה עצמית של נכס כרוכה בסיכון גבוה יותר עבור הבנקים, במקרים רבים הם יציעו אחוזי מימון מופחתים מהתקרה המותרת בחוק, בהתאם לרמת הסיכון של העסקה והבטחונות של הלווים. במקרים מסוימים הבנק אף עשוי לסרב לחלוטין לבקשת המשכנתא.
מהם הקריטריונים למשכנתא לבנייה עצמית?
מלבד מסמכים שיש להציג לבנק, תהליך תהליך לקיחת משכנתא כולל קריטריונים חשובים לקבלת משכנתא לבנייה עצמית:
המקום שבו אתם מתכוונים לגור בזמן שאתם בונים את הנכס ישפיע על המשכנתא שתקבלו מהבנק. עלויות גבוהות של שכירות או החזרי משכנתא קודמת עשויים להדליק נורה אדומה בנוגע לתזרים החודשי שלכם וליכולת שלכם להחזיר את המשכנתא החדשה ולעמוד בהוצאות הכרוכות בבניית נכס. לכן הבנק עשוי לסרב לתת לכם משכנתא.
למשכורות שלכם וליציבות התעסוקתית שלכם, גם כן יש השפעה על המשכנתא שקבלו משום שהן מהוות גורם ישיר לביטחון של הבנק המלווה בעסקה וביכולת ההחזר שלכם.
כאשר הנכס מיועד להשקעה, הבנק עשוי לבחון האם מדובר בהשקעה איכותית ובטוחה או שמגולם בה סיכון גבוה שיסכן את יכולת ההחזר שלכם.
קריטריון חשוב נוסף הוא תוכנית הבניה שלכם – ככל שהיא תהיה יותר מגובשת, מפורטת ומסודרת, כך היא תעניק לבנק יותר אמון וביטחון בכם ובפרויקט, מבלי להשאיר דברים חשובים ליד הגורל או לאלתורים של הרגע.
עלויות פרויקט של בנייה עצמית
כחלק מהעלויות המלאות של הפרויקט והערכת בקרת התקציב שאתם מספקים לבנק המלווה שלכם, תצטרכו לזהות (או לכל הפחות להעריך) את העלויות הבאות:
- רכישת קרקע
- מיסים והטילים
- ניהול פרויקטים בבנייה עצמית, כולל תאימות לבטיחות
- קבלת היתרי בניה
- תוכנית אדריכלית מפורטת
- הריסה ו/או הכנת האתר
- עלויות בנייה
- מדד תשומות הבניה
- תשלום לקבלן, מהנדס בניין, קונסטרוקטור, אדריכל, מעצב פנים ואנשי מקצוע נוספים שמעורבים בפרויקט
- הקמת גינה
- צמודי קיר וכלים סניטריים
- ריהוט ואבזור
עליכם להוכיח לבנק המלווה שתהיה לכם יכולת מימון כדי להשלים את הפרויקט.
אילו עלויות כרוכות בלקיחת המשכנתא?
קבלת משכנתא אינה כרוכה רק בהחזרים של קרן ההלוואה והריבית אלא גם כרוכה בהוצאות נלוות שחשוב לקחת בחשבון:
- יועץ משכנתאות (במרבית המקרים יועץ משכנאות מקצועי מעורב בקבלת משכנתא לבנייה עצמית)
- חתימת נוטריון
- אגרת פתיחת תיק בבנק המלווה
- ביטוח חיים למשכנתא ובהמשך גם ביטוח דירה
מהו ביטוח חיים למשכנתא לבנייה עצמית?
אחד התנאים של הבנקים המלווים לקבלת משכנתא היא ברכישת ביטוח חיים של הלווים אשר משועבד לבנק המלווה. מה זה אומר?
משום שהלוואת משכנתא כרוכה בסכומים גבוהים ובהחזרים הנפרשים על פני עשרות שנים, מדובר בעסקת הלוואה בעלת סיכון גבוה לבנק. כדי להגן על עצמם ממצב בו אחד הלווים נפטר ומותיר אחריו משכנתא שלא ניתן לשלם, הבנקים מחייבים את הלווים לעשות ביטוח חיים באחת מחברות הביטוח, כאשר המוטב הוא הבנק.
מהם עיקרי הביטוח?
- גובה הביטוח הוא כגובה המשכנתא. כלומר, אם אתם זוג ולוויתם 2 מיליון ש”ח, על כל אחד מכם לבטח את עצמו בסכום של 2 מיליון ש”ח.
- ביטוח חיים למשכנתא אינו בעל אלמנט של צבירה אלא כרוך בתשלום פרמיות חודשיות שאינן למטרות חיסכון. סכום הביטוח משולם רק במקרה ביטוחי. כלומר, רק במקרה פטירה של אחד המבוטחים.
- ישנם ביטוחי חיים למשכנתא הכוללים רכיבים ביטוחיים נוספים למקרה של מחלה קשה או של נכות משמעותית. לכל חברת ביטוח יש תנאים משלה וניתן להשוות בין הכיסויים השונים המוצעים בפוליסה ובין המחירים הכרוכים בכל פוליסה ובכל חברה.
- המוטב בביטוח חיים למשכנתא הוא הבנק. כלומר, במקרה של פטירה של אחד הלווים, הבנק יקבל את כספי הביטוח ובכך יכסה את הלוואת המשכנתא ויותיר ללווה השני את הנכס נקי משעבוד ומהלוואה.
- במקרה ושני הלווים הלכו לעולמם, סכום ביטוח אחד ילך לבנק לצורך כיסוי המשכנתא וסכום משכנתא נוסף יועבר למוטבים החוקיים של הלווים.
ביטוח חיים למשכנתא כרוך בעלויות חודשיות שמשתנות מדי חודש ולרוב עולות לאורך השנים. ככל שסכום המשכנתא פוחת, כך גם לרוב תהיה ירידה בפרמיה של הביטוח. ניתן לראות את הפרמיות החודשיות של הביטוח לאורך השנים בלוח התשלומים אשר מתקבל מחברת הביטוח.
לבחירת הביטוח הנכון עבורכם ישנה משמעות אדירה הן על ההגנה שתקבלו מחברת הביטוח במקרה ביטוחי והן מבחינה כספית. לכן חשוב לפנות לסוכן או יועץ ביטוח מקצועי ואיכותי שיוכל להתאים לכם את ביטוח המשכנתא הנכון עבורכם לאורך כל תקופת המשכנתא.
צרו איתנו קשר ואחד היועצים הפנסיוניים שלנו יסייע לכם ברכישת ביטוח המשכנתא הטוב והכלכלי ביותר עבורכם.
האמור מהווה סקירה לא ממצה של החקיקה והתקנות הרלוונטיות ואין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי או מקצועי. אין להתבסס על האמור בקבלת החלטות כלשהן וכל מסקנה ו/או פעולה על בסיס הכתוב הינה באחריות הקורא בלבד.
