נטילת משכנתא בתהליך בנייה עצמית: כך משיגים מימון לבית שעלותו הסופית לא ידועה
כאשר ניגשים לבנק למשכנתאות על מנת לקבל משכנתא עבור רכישת בית קיים, המצב הוא די פשוט. מוכר הדירה מבקש את המחיר שנראה לו, הבנק שולח שמאי מקרקעין מטעמו כדי להעריך את שווי הנכס ובהתאם להערכת השמאי, ליכולת ההחזר של הלווים ולהון העצמי שלהם – מעמיד הבנק משכנתא ללווים.
במצב הזה כמו שציינו יש נכס קיים, יש קירות, תקרה, דלתות, נסח טאבו, יש בעלים, ואפשר להעריך את שוויו של הנכס די בקלות. אך מה קורה עם נטילת משכנתא בתהליך בנייה? כאשר רוצים לבנות בית פרטי בעצמנו? במצב שאולי יודעים כמה יעלה המגרש אבל אין אפשרות לדעת מה יהיו עלויות הבניה הסופיות? איך מקבלים משכנתא מהבנק לפרויקט שהרבה מאוד פרטים בו אינם ברורים או ודאיים? כי בבניה עצמית של בית הרי אף פעם לא יודעים מה יהיו ההוצאות המדויקות עד אשר משלימים את הבניה.
נטילת משכנתא בתהליך בנייה היא אפשרית בהחלט, אולם יש כמה הבדלים בין נטילת משכנתא בתהליך בניה של בית פרטי לבין קבלת משכנתא עבור בית קיים.
אם כאשר רוצים משכנתא לבית קיים הבנק בודק את ערך הבית שרוצים לרכוש ואת כושר ההחזר של הרוכשים אז כאשר בונים בעצמנו בית, הבנק בודק עוד פרטים, ועל פיהם מחליט האם וכמה מימון הוא יעניק לבונים.
בבניה עצמית הבנק בודק את הפרמטרים הבאים:
גם לשם נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי מגייס הבנק שמאי מקרקעין, וגם כאן מבצע השמאי הערכה מקצועית. אך אפשר לראות כי בבניה עצמית של בית הבנק שם דגש גם על בחינת השייכות הרשמית של הבית.
הבדל נוסף בין נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי לבין משכנתא לבית קיים טמון ביעד להעברת סכום המשכנתא – מהבנק. כאשר רוכשים בית קיים על פי רוב מקבל מוכר הבית או הקבלן את סכום המשכנתא ישירות מהבנק. אך כאשר מדובר בבניה עצמית הכסף יועבר לחשבון הלווים, מאחר שהלווים הם אלו שבונים והם צריכים לשלם לקבלנים עבור עבודתם.
יש עוד הבדל בין נטילת משכנתא בתהליך בנייה פרטי לבין נטילת משכנתא עבור בית קיים והוא מספר הפעימות שבהן מתבצעת העברת התשלום. בעוד שבמשכנתא לבית קיים מעביר הבנק את הכסף בפעימה אחת או לכל היותר ב-2 פעימות במידה ורוכשים דירה מקבלן – פעם עבור המקדמה ופעם בסיום הבניה. הרי שכאשר בונים בית באופן עצמאי הבנק יעביר את התשלום בכמה פעימות, לרוב ב-5 פעימות בהתאם לקצב התקדמות הבניה:
במצב האידאלי הבנקים למשכנתאות יכולים לספק מימון לבניה עצמית בשיעורים הבאים:
אתם בטח שואלים את עצמכם, אבל היי רגע, מדוע הבנק למשכנתאות מלווה רק עד 60% מערך הבניה ולא כפי שקורה עם קניית בית קיים, עד 70%-75% מערך הבית?
ובכן זה קורה מאחר שעדיין אין בית עומד, רק תכניות, אישורים, הצעות מחיר ושרטוטים, ועבור הבנק מדובר ב"הימור" הנחשב מסוכן יותר מרכישת בית קיים. הבנק לוקח מעין מקדם סיכון ולכן מעמיד מימון נמוך יותר. וזאת על אף שעל פי בנק ישראל בהחלט ניתן להעניק לאנשים שבונים לעצמם בית מימון דומה לזה של אלו שרכשו בית קיים.
זה אפשרי אבל מורכב. רבים מהבונים בית באופן עצמאי יודעים איך הם נכנסים לפרויקט אך לא יודעים איך הם יוצאים ממנו. כבר דיברנו על כך שלא תמיד יש הלימה בין הערכת העלויות הראשוניות לבין מה שקורה בפועל, כאשר הבניה כבר החלה. לפתע צצות עוד הוצאות בלתי צפויות והצורך במימון נוסף הוא אך טבעי.
במקרה שזקוקים למימון נוסף מהבנק למשכנתאות אפשר בהחלט לבקש מהבנק, אך שימו לב – הבנק יכול לבקש מכם לעבור שוב מחדש את הבדיקה הראשונית לזכאות למשכנתא: הוא יכול לדרוש להגיש שוב את כל המסמכים, לבחון מחדש את יכולת ההחזר של הלווים, לבחון מחדש את מסלול ותמהיל המשכנתא שכבר לקחו הלווים ולבקש מהלווים לעבור למסלול משכנתא שונה, כזה שהבנק קובע ולספוג ריביות גבוהות יותר.
התחברות